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首页 > 出版 > 暗涌 > 第11章 劝解1

暗涌

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海城市东方集团公司总经理办公室,尚东在窗前看着外面乱飞的雪花。

今天一上班,他就召开了集团公司董事会议。其他六名公司董事参加了会议,监事会主席也列席了会议,会议的主要议题有两个,一个是探讨一下在新的一年里,公司的主要经营思路,另一个是关于参加竞买06A—88号土地的问题。在会上,大家对他确定的今年的经营思路没有多大意见,而对是否参加竞买06A—88号土地却有不同意见。

A—88号土地位于海城市北,面积为86亩,原为工业用地,因企业效益不好,破产拍卖,海城市国土资源局以海土资告字[2006]06号文件,元月八日在《海城日报》第三版上发表了拍卖公告。公告拍卖底价为2600万元,土地用途为商住,容积率为1.2,要求参竞者必须于2006年2月6日前,携带有关资料报名,并交纳2000万元的竞买保证金。春节前,由于各种事务缠身,没来得及探讨这个问题,春节后上班的第一天,正好有时间讨论这个问题,因为今天都是2月5日了,到7日,还有两天的时间,如不尽快拿出个意见来,会影响公司的这次竞拍工作的。从尚东的思想上来讲,他想争取拿下这块土地,因为,他看好了这块土地的未来升值空间,他认为,这块地,拿下来,对东方集团公司来说,影响是巨大的,不过,他也知道,和他竞争的人不少,而且,这几个对手的实力大都比他强,要说弱一点的,也就属海城市海天集团了。但是,从得到的消息来看,海天集团的老板张平凡却比其他任何人都想得到,这也让尚东颇感意外。有人说,那是因为张平凡听说他尚东参与竞争,所以,就下决心要把06A—88号土地拿下,尚东对此种议论不置可否。

董事会是上午八点半在集团公司九楼会议室开的,会议由尚东主持,公司董事会成员王波、苏波、李元斌、胡庆山、杨松、丁勇参加了会议,监事会主席田玉文列席了会议。

尚东首先把今年的工作思路给大家讲了一遍,大家对此都表示赞成,对这个问题,没有什么争议。当尚东把06A—88号土地的竞拍意见向大家说了之后,大家对此争论纷纷。

第一个关于经营思路的议题确定下来之后,尚东说:“第二个议题,就是关于A—88号土地的竞买问题,市国土资源局已于年前在报纸上刊登了拍卖公告,想必大家也都有所了解,报名呢,截止到6日上午12点,也就是明天,7日上午就开始拍卖。这块土地86亩,也就是57333.62平方米,位置在城北开发区,规划用途是商住,容积率为1.2,起拍价为2600万元,交纳竞拍保证金为2000万元,大家议一议,咱们是否要参加,最高竞标价是多少,都发表一下意见。”

分管工程的副总经理胡庆山首先发言,他说:“这块地的情况,刚才尚总已经说了,我认为我们应该参加竞买,为什么这样说呢?因为,我们集团公司除现有的几个正在开发的项目外,土地存量已经没有多少了,而且,现有的存量土地都是些面积较小的,最多的也就是20多亩地,小区面积越大,建筑成本也就越小,而且,能建一个大的生活小区,对我们公司的影响是非常大的。当然,我们要想参加竞买,首先得考虑好投入和产出的比例问题。但我想,只要是资金许可,就该把它拿下来,咱要是拿下来,按规划的面积容积率,按可建设近7万平方米,那在海城市来说,不是最大的生活小区,也是数得着的。”

分管财务的副总经理苏波接着说:“是否参加竞买这块土地,一方面要考虑我们的资金承受能力,另一方面也要考虑我们的投资回报率。从目前的情况来看,竞买保证金是没问题的,2000万元是有的,问题是,多少能买下来,起拍价是2600万元,那么,能竞买倒4000万还是5000万?如果是4000万,我考虑问题不是很大,如果是5000万呢?甚至更高呢?6000万呢?这是一个事情,另一方面,这块地的开发销售收入是多少?可开发面积刚才胡总已经说了,7万平方米,那地方的楼房销售价格是多少?均价能有2000元?就算卖到了,总收入是1.4亿,成本是多少,不算土地,建筑成本、土建及安装,平均每平方米800元,是5600万元,配套费每平方米220元,是1540万元,设计、人防、勘探等费用按每平方米50元计算,350万元,,税金包括土地增值税就按7%计算,得接近1000万元,其他不可预知的费用按照500万元计算,这几项加起来接近9000万元吧,还没有算投资利息,要是按照6000万元竞买下来,投资年利息就接近600万元,两年总计1200万元。这样算起来,不算土地的开发总成本也得一个亿左右。那么,高于4000万元竞得这块地就有亏本的危险。当然,两年后楼房的销售收入或许能够再上涨,能涨500元吗?就算是涨到500元,总销售收入也就是1.75亿元,也就是说,如果以6000多万拿下来的话,如果商品房价格能涨到2500万元,公司能得到1500万元的效益。我这是从财务角度上来分析的这个问题。说到底,我们要考虑的问题,主要有两个,一个是要分析一年到两年后的楼房售价问题,另一个是根据预测收益,确定我们的底价,也就是最高竞买价格。”

尚东说:“我觉得苏总说的有道理,但不仅是两个问题,还有一个问题,我们也要引起重视,那就是准备参加竞买这块土地的到底有哪些人,我们也一定要了解,兵法上不是说知己知彼百战不殆吗?对对方有所了解,更有助于我们的竞买工作,在这方面,分管营销的李总你说说吧。”

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